如何判断开发商的欺诈行为

  如何判断开发商的欺诈行为一、如何判断开发商的欺诈行为
  在商品房市场中，与开发商相对应，广大消费者仍处于弱势，为了避免陷入开发商的欺诈当中，最好先了解下构成欺诈须具备四大构成要件：
  1、须有隐瞒真相，制造假象的欺诈行为;
  2、欺诈行为使当事人陷入错误;
  3、须有欺诈故意;
  4、实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。
  目前，比较普遍的欺诈行为包括：“五证全无”的开发商欺诈消费者，致使消费者无法办理产权证，以及开发商向消费者隐瞒商品房被抵押、被查封的事实，向消费者兜售等，均可按照购房价款全额计算惩罚性赔偿。而对于价值数十万元的商品房，如果开发商仅对精装修的地板材质作了虚假陈述，或者为占便宜而多计算了平方米数，应认定为欺诈，应按消费者所付地板价款或者多计面积的价款计算惩罚性赔偿。
  二、开发商的欺诈行为如何判断
  对于一般商品而言，判断开发商的行为是否构成欺诈，看其是否符合以下几点：
  1、行为的手段
  对欺诈购房者行为的认定，应当采用客观方法，即根据经营者在提供商品时所采用的手段来加以判断，并列举了一些典型的欺诈行为，如以次充好的商品等。
  2、行为的后果
  行为的社会危害性是实施这种制裁的充分、必要条件，但这并不意味着一概要求有实际的损失或损害发生。依此法精神，只要经营者的行为按其性质足以误导消费者，就可以被认定为欺诈。
  3、行为的主观方面
  欺诈，是指掩盖事实真相、误导消费者上当受骗的行为，但在《欺诈消费者行为处罚办法》中规定了五种情况下经营者“不能证明自己确非欺骗、误导消费者而实施此种行为的，应当承担欺诈消费者行为的法律责任”的例外情况。
  对于商品房这一较为特殊的商品而言，由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，不能简单地照搬以上几个因素而轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿。那么，哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢?依据《消费者权益保护法》及有关法律法规，以下情况可以认定为“欺诈行为”：
  (1)销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的;
  (2)销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的;
  (3)一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的;
  (4)销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的;
  (5)虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的;
  (6)故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的;
  (7)采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的;
  (8)利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。
  如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第49条要求其双倍赔付。
  近年来，随着房地产市场竞争的加剧，一些开发商为了赚钱，有时会采取一些虚假宣传等的欺诈手段。因此，购房者在购房时，千万不要轻易相信开发商诱人的宣传和“丰满”的承诺。而要是发现开发商的欺诈行为，则此时可以通过法律途径进行维权。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>