合理对价的认定

  “合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：

  

  1.善意取得的前提是有偿交易行为。《民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。

  

  2.如何认定“合理的对价”。《民法典》第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了《民法典》上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。

  

  关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

  

  3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从《民法典》的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>