租客擅自转租是否有效

  合租已经成为大城市和特大城市的一种普遍现象，特别对于一些刚入职的工薪族来说，尤其如此。有很多合租是由租客转租的，其中有部分是没有经过房东的同意，擅自转租的。那么租客擅自转租是否有效？我们一起在下文中进行了解。
   一、租客擅自转租是否有效
  根据我国《民法典》第七百一十六条的规定，租客经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。租客转租的，租客与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，租客应当赔偿损失。租客未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，如果租客擅自转租房屋，是无效的，受到的损失只能依照合同的相对性向转租人(租客)主张赔偿。
   二、擅自转租所签的合同有效吗
  合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法典规定，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。民法典的规定，基本概括了有效合同的标准。尽管租客擅自转租的行为是无效的，房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效，并且根据不同的情况会有不同的效果：
  1、房屋租客将房屋转租给次租客，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合民法典第七百一十六条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋租客将房屋转租给次租客，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋租客将房屋转租给次租客未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
  2、房屋租客将房屋转租给次租客，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《民法典》第七百一十六条规定：“租客经出租人同意，……合同继续有效，……租客未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与租客之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
  3、房屋租客将房屋转租给次租客，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与租客解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。民法典规定，租客未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
  在我国，租客要想进行房屋转租的，则最好是经过房东的同意，否则自身所要承担的法律责任是比较重的。当然要是出现租客擅自转租的情况，相应的转租行为一般都是会被认定为无效的。若你对此还有疑问的话，可以直接来电咨询我们的在线律师。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>