期房转让的风险都有哪些

  买房时，购买现房的风险最小，购买期房的风险次之，而购买转让的期房无疑是风险最大的。但是由于实际生活的需要，期房转让现象依然较为普遍。那么为了减少交易风险、避免交易纠纷，我们来了解一下期房转让有何风险，或者说，期房转让的风险都有哪些呢？请在下文中进行了解。
   一、期房转让的风险都有哪些
   1、一房二卖的风险。
  由于下家与上家只签订了一份买卖合同，又不能象普通期房预售那样通过合同网上备案和预告登记，因此下家难以阻止上家一房二卖，在这样的情况下，只有一方会最后取得房屋产权，而另一方只能向上家索赔。
   2、合同解除的风险。
  也有这样的做法：下家支付一笔差价补偿款给上家后，由上家与开发商解除预售合同，再由下家与开发商直接签订预售合同，这样就由下家直接和开发商建立买卖合同关系，这样下家可以少交税。但是，上家与开发商的合同解除后，开发商可以将房屋另行售与他人而不用承担任何责任。尤其在房价上涨较快时，下家要防止开发商另售他人。
   3、逾期交房的风险。
  如果还未交房，那么在上家与下家签订的买卖合同中很可能不能确定交房时间，何时能交房取决于工程进度。当然，尽管下家与开发商并没有订立合同，但下家仍然可以自己的名义根据开发商与上家签订的预售合同追究开发商的逾期交房的违约责任。不过，这必须有两个前提：一是上家已向开发商付清了房款，二是上家将期房转让给下家的情况已通知了开发商。
   4、逾期办证的风险。
  由于下家仅取得预售合同的债权，而房屋的预告登记权利人却是上家，因此要直接办出下家的产证收要先将上家预售合同和预告登记撤销，否则只能在上家取得产证后再过户给下家。如前所述，这样会产生较多税收，一旦双方在这些问题上产生分歧，下家的产证就会拖延。开发商的大产证逾期办出，也会导致上家的小产证延期，同样造成下家的产证延期。
   二、期房转让的风险有哪些
  期房转让过程中还存在交易中心拒绝备案的风险。这是指下家支付一笔差价给上家后，由上家与开发商办理预售合同解除手续，并到交易中心办理预售合同网上备案的撤销手续，但交易中心对开发商的销售情况有权进行监督检查，如果认定这是一种期房转让或者虚假销售的行为，那有交易中心可能会拒绝撤销合同，或者即使撤销了原来的合同，等下家与开发商签订了预售合同时，交易中心再以“交易异常”为由拒绝备案及办理预告登记手续。
  正常情况下，开发商应当先办出大产证，再办出上家的小产证，上家和下家再凭买卖合同等材料办出下家的产证。也就是说，要有二次过户交易手续，其中契税要征二次(上家和下家各一次)，营业税征一次(上家交纳)，这样一来，在期房转让合同中对税收如何约定将会非常重要。如果约定不明，将来肯定产生纠纷。如果约定全由下家承担，那下家的成本肯定会增加，因此下家在签约时要考虑到办证周期较长，税收政策调整的风险将较大。简单来说，购买二手期房要交的税费比现房要多。
  通过上文的介绍，相信您对“期房转让有何风险”以及“期房转让的风险有哪些”的问题有了更具体的认识，希望在您购买期房时能够有所帮助。我们知道期房转让的前提是卖方已经购买了期房，而事实上，购买期房也有一定的风险。因此，建议购房者从签订预售合同这一步开始就把可能出现的纠纷解决方式约定好，以保证期房的顺利交易。如果您不知道具体应该怎么做，那么建议您向专业的房产律师咨询。
  
  
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>