离婚时住房要怎么处理才好

  住房可以简单的理解为夫妻共同生活时居住使用的房产，对于这样的房产有的属于个人房产，而有的属于共同房产。若是共同房产的话，夫妻在离婚的时候就需要做出分割处理。究竟实践中，夫妻离婚时住房要怎么处理才好呢？请跟随我们一起在下文中进行了解。
  
  住房是家庭的重要财产，是家庭生活中心。住房可以分为公有房屋和私有房屋，实践中的问题主要出现在公有房屋的处理上。当前我国住房制度改革不断深入发展，公有房屋权属状况千差万别，尤其是房改房屋在离婚时的处理，成为审判实践中的热点和难点。
  
  我们认为，当前，国家对房改房屋引起的社会关系的调整尚没有明确的法律规定，多数是依据国家关于住房制度改革的政策，由此而引发的案件，在具体处理中，政策性强，法律依据不足，存在较大的难度。因此在审理涉及房改房的离婚案件时，应当坚持维护我国房地产市场运行秩序和我国住房制度改革成果的原则，坚持维护婚姻当事人合法权益的原则，既
  
  要讲究社会效果，也要讲究法律效果。在审判实践中，应准确理解和认真把握国家有关住房制度改革的政策规定和精神，坚持《》的基本原则，妥善处理好涉及房改房的各类离婚案件。
  
  (1)要认真分析各方当事人的购房资格和房屋的权属性质，按照市场经济的运行规则办事，尊重当事人的合法约定，保护当事人享有的房改福利。
  
  对婚前一方当事人出资购买的全部产权房屋，应属于购房方的婚前个人财产，离婚时应归购房方个人所有。对婚前一方当事人借款购买的全部产权房屋，婚后夫妻共同出资偿还的，应属。
  
  对婚前一方当事人出资取得部分产权的房屋，属于出资方的个人财产，离婚时仍应归出资人所有。婚前个人借款出资购买的部分产权房屋，婚后由夫妻共同偿还的，应认定夫妻共同享有该房屋的部分产权。
  
  对夫妻关系存续期间夫或妻以一方名义购买的房改房屋，属于另一方按照房改政策规定的不在本单位购房，但将本人购房的福利待遇合并于购房的一方取得的，购买的房改房屋的价格实际上反映了夫妻双方共同的房改福利，因此存续期间购买的房改房屋应当按照夫妻共同财产区分不同情况予以处理。
  
  对夫妻双方均认为参加了房改并已缴纳了购房款，有关部门也认定确已参加了房改，只是由于房改部门的原因没有发放房产证的，根据当前房改的政策规定，确认房改产权不能以是否持有房产证作为确认产权归属的惟一条件。因此，只要有证据证明已经缴纳了购房款，就应当认定夫妻双方共同拥有房改房屋的全部或部分产权。
  
  对于在婚姻关系存续期间由家庭成员共同出资，以夫妻一方名义购买的房改房屋，原则上应认定为夫妻共同财产，对其他家庭成员的出资应作为夫妻共同债务处理，不宜将房屋认定为家庭共同财产。
  
  (2)房改房屋的价值确定与分割方法
  
  房改房屋的价值应当由房管部门按照同类房屋的市场价格进行评估以后确定。
  
  部分产权的房改房应当在扣除了房改房屋的土地价格、单位享有的产权份额和各种税费以后再在当事人之间进行分割。另外，部分产权房屋体现了售房单位与职工之间的特定关系，其所有权并未完全转移到购房者手中。因此部分产权房屋主体的变更需要经过单位的同意。
  
  对不宜分割的较小房屋，可以采取竞价的办法判归出价高的一方，再由获得房屋的一方给对方以相应的补偿。房改房屋较大的，在不损坏房屋结构，不降低房屋价值的情况下可以分割，或者调一换二。
  
  对属于夫妻共同财产且能够上市交易的房改房屋，判给一方所有的，取得房屋的一方，应当按照市场评估价格，给予对方一半的经济补偿。对于某些不能上市交易的房改房，如校园内不能分割的和封闭管理的住房、教师公寓等周转房屋，由于此类房屋的市场价格不能实现，如果以市场评估价格给予一方，分得房屋的一方当事人给予对方一半价格的补偿，等于
  
  损害了分得房屋的一方的利益;如果以标准价或成本价给予另一方一半价值的补偿，因受偿的一方不能以同等价格再次购买同类房屋，实际上等于间接地剥夺了受偿的一方享受房改政策的权利。因此在这种情况下可以在房屋的购买价与评估价之间确定均价。
  
  审判实践中还有一类特殊的住房形式：婚后夫妻共同承租的公房。婚后夫妻双方共同承租的公房，在实践中主要有单位自管房和国家直管房两种类型，由于上述房屋的所有权并不属于离婚的夫妻，对其应如何处理，在实践中主要有三种意见：一是由于公房的所有权性质决定，对夫妻共同承租的公房，人民法院一般不作为夫妻共同财产处理，而由公房产权人决定夫妻离婚后由谁继续承租该公房;二是作为夫妻权益的一种形式进行分割，分割时形式可以多样化，如竞价方式、协商方式，或按拆迁部门规定的公房拆迁补助标准补偿;三是在征得房屋产权人同意的基础上，合理分割房屋，不能分割的，采取折价补偿的办法对使用权价值进行分割。
  
  我们认为，公房的租赁权实际上就是公房的使用权，属于债权的范畴，但由于其中隐含了价值，这种债权实际上已经被物化了。夫妻双方共同承租公房后，其不但可以占有、使用该房屋，而且可以享有收益的权利，这种占有、使用、收益的权利不仅期限较长，而且可以继承。职工租赁的公房一旦房改，其根据房改政策得到的优惠无疑与其隐含的价值是相等的。
  
  由其福利性质所决定，这种隐含的价值与该房的实际价值相差甚大，而这种差价已不属于房屋所有人，而属于承租该房屋的夫妻双方。但是，无论如何夫妻共同承租的公房的所有权不可能属于夫妻，而只能属于国家(或单位)。因而，承租人需要变更与所有权人已经形成的租赁关系的，应得到所有人的同意或认可。实践中就这一点如何执行，有不同的做法：一是法院事先听取房屋所有权人的意见后，根据房屋所有权人的意见，结合案件当事人的实际情况，综合考虑后作出判决;二是法院根据房屋所有权人的意见直接作出判决，而不考虑承租人的情况;三是事先不听取房屋所有人的意见，而是将公房使用权作为夫妻双方权利的一种物化形式，直接作出判决。我们认为，从尊重当事人的意愿、保证判决的公正性和便于判决执行的角度讲，第一种意见是可取的。根据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定，夫妻离婚时公房分割应坚持男女平等和保护妇女儿童合法权益的原则，同时考虑双方的经济收入，实事求是，合情合理地予以解决，并注意照顾抚养子女的一方、无过错的一方以及残疾或生活困难的一方，男女同等条件下，应照顾女方。具体的
  
  分割方法可以按照最高人民法院的上述《解答>中规定的方法进行。
  
  离婚时住房的分割可以说是很复杂的，因为此时涉及到的情况比较多，而不同家庭遇到的实际情况也不是完全一样，因此在实际进行处理的时候，就需要在法律规定的范围内，结合实际情况来分割。要是你在这方面遇到了什么问题的话，可以委托我们网站的专业律师来帮助进行处理。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>