小产权房土地使用权的相关法律规定是什么？

  小产权房土地使用权的相关法律规定是什么？
  
  在当今这个社会，我们的现实生活中经常可以听到小产权房这一个概念，这主要是因为最近一段时间国家政府拆迁征地而出现了大量的小产权房。对于普通老百姓来说，他们并不是非常了解小产权房的性质以及与大产权房的区别，那么，小产权房土地使用权的相关法律规定是什么？接下来我们将为您详细的解释一下这个问题。
  
  一、何谓小产权房?
  
  所谓小产权房，是指是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
  
  它并不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。这类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
  
  二、小产权房土地使用权的相关法律规定是什么？
  
  讲通俗一点，就是国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年、50年和40年三种，国家不发产权证的叫小产权房。
  
  小产权房的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;
  
  另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子;
  
  最后一种是各类农业园或养老院的别墅。
  
  这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
  
  三、小产权房与大产权房的区别
  
  小产权房
  
  1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。
  
  2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。
  
  3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
  
  4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
  
  大产权房
  
  1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
  
  2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
  
  3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
  
  4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
  
  【买小产权房的风险】
  
  缺少“五证”
  
  “五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。
  
  拆迁难补偿
  
  除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
  
  质量难保证
  
  房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
  
  小产权房不能抵押或者上市转卖
  
  由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
  
  小产权房不能抵押贷款
  
  小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。
  
  警惕!大产权房的缩水风险
  
  房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。
  
  房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。
  
  其实，小产权房的主人享有对小产权房的使用权，在这一点上跟一般的房子没有什么区别，但是小产权房不能用于抵押贷款，也不能上市转让。如果您对于这个问题还有什么不太懂的地方，我们建议最好在当地找一个专业的律师进行详细的咨询。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>