房地产公司法律风险主要有哪些

  房地产公司法律风险主要有哪些？
  
  任何行业都有其特定的行业风险和法律风险，尤其是哪些利润高、市场广的行业更是如此。房地产开发因为其投资大、周期长、涉及面广，导致其面临大量的特有的行业法律风险。那么，房地产公司法律风险主要有哪些呢？详情请看下文。
  
  一、房地产公司法律风险主要有以下几个方面：
  
  房地产开发具有投资大、周期长、涉及面广、监管部门众多、法律法规政策体系庞杂等特点，这就决定了房地产开发企业必然面临大量的由其所处的行业带来的特有的法律风险。
  
  (一)政策、法律风险
  
  1、土地供给政策风险
  
  我国在调控的情况之下，供给可能放得开一点，口子大一点，有时候口子小一点，在香港也出现由于土地供给的问题，使房地产市场的大起大落。土地是有限的，土地供给是制约房地产开发最大的政策风险。
  
  2、开发建设政策风险
  
  建设的程序、建设的运行、实施过程中，勘察、设计、监理各方面关系的组织、处理是否有问题，任何一个问题的出现，都会影响到开发的效果。
  
  3、交易与产权政策风险
  
  4、价格政策风险
  
  5、金融政策风险
  
  6、住房分配和消费政策风险
  
  作为一个开发企业，除了把自己内部的小环境做好以外，要考虑大的环境。有的开发商抱怨，保障房建多了，对他的房子就有影响。这个观点可以理解，但不能接受。作为一个围观的企业，要考虑政府在这个地方要建多少套保障房，这个保障房是否建在你的边上。
  
  (二)缩短建设周期的法律风险
  
  1、违反基本建设程序，未批先建或边批边建。
  
  2、为尽快完成拆迁开工建设，对被拆迁人实行违规强制拆迁。
  
  3、盲目加快工程施工进度，压缩施工工期，不讲究法定施工规程，工程施工图纸未经审查即开始施工，边施工边设计等等。
  
  (三)不合理节约开发成本的法律风险
  
  1、迫使承建企业以低于成本的价格竞标。
  
  2、明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性标准，降低工程质量。
  
  3、建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理。
  
  4、明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
  
  (四)违规建设、销售的法律风险
  
  1、违反规划审批条件，擅自提高容积率或更改规划设计，想方设法增加可供出售的建筑面积。
  
  2、不满足条件即开始实施预销售，向购房人收取预订款性质的费用。
  
  3、一房多售等等。
  
  (五)企业合同法律风险
  
  企业合同法律风险指在合同签订、履行、变更和转让、终止及违约责任的确定过程中，企业因合同条款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受损而给企业带来损失的可能性。
  
  现代企业最终都需要通过合同的形式开展经管管理并获得企业利润，然而面对复杂多变的经济生活或者某些组织个人的投机取巧、言而无信，订立或者履行合同稍有不慎就可能导致利益受损甚至导致一个正常企业的破产或者解散。
  
  结合现代企业的合同管理状况，合同法律风险主要体现在如下几个方面：
  
  1、合同条款的风险。合同条款不全面或者签订不利于自身的合同条款，致无法有效追究违约方法律责任或者因遭受欺诈而使企业财产或者经营遭受损失。
  
  2、合同因违法而无效的风险。合同条款违反法律法规的强制性规定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部无效，无法达到订立合同的目的。
  
  3、表见代理的风险。盖有企业公章或者合同专用章的空白合同被本企业或者其他人员违规或者违法使用，从而与善意第三方形成不符合本企业意愿的合同。
  
  4、合同履行不能的风险。合同主体、合同相对方的实际履约情况未做合同审查，从而因欺诈或者合同履行不能而致利益受损。
  
  5、合同档案风险。合同档案管理不完善，致企业商业秘密外泄或者无书面依据去追究合同相对方的违约责任。
  
  总而言之，房地产行业是一个高风险的行业，从事房地产开发的企业对此必须有清醒的认识，从而采取更加科学的办法和技术加强监管，做好风险防控手段，尽最大可能减少风险发生率。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>