买卖不破租赁的例外情形有哪些

  在房屋租赁的过程中，要是出租人将房屋出卖给第三人，此时房屋受让人也是要继续履行之前的租赁合同，这被称为买卖不破租赁原则。但是实践中也有对买卖不破租赁的例外情形，下面就让我们为您做详细介绍。根据法律的规定，在下列情况下对买卖不破租赁原因有所限制：
  1、动产租赁的限制适用
  从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
  3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
  查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
  4、破产财产处理过程中的限制适用
  破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。上述四种情况就属于买卖不破租赁原则的例外，具体的内容，各位可以从上文中进行详细了解。如果你对此还有疑问的话，可以直接来电咨询我们的在线律师，让专业律师帮助你分析解答。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>