土地出让金如何计算

土地出让金如何计算
  
  随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面我们为您解答。
  
  一、土地出让金如何计算
  
  公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数
  
  1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
  
  2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
  
  3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
  
  4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
  
  二、土地出让的税费计算标准
  
  土地转让需要交纳的税费如下：
  
  (一)、营业税及附加(出让方)：
  
  1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
  
  2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
  
  (二)、印花税和契税(双方)：
  
  1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
  
  2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
  
  (三)、土地增值税(出让方)：
  
  1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
  
  2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
  
  3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
  
  为计算方便，可以通过速算公式计算：
  
  土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
  
  (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
  
  (四)、新征耕地环节
  
  1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
  
  2、契税。按成交价格的3%缴纳。
  
  3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。
  
  4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
  
  (五)、土地出让环节
  
  1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。
  
  2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
  
  (六)、土地转让环节
  
  1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。
  
  2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。
  
  3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。
  
  税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
  
  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
  
  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
  
  增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  
  4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。
  
  5、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。
  
  6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。
  
  土地使用权的出让金的计算是一个十分复杂的问题，在计算土地出让金时需要注意到各种参数。如果您还有什么不明白可以致电咨询，我们的在线律师能为你更好的解答。
  
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@姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案件、民事案件和行政案件，其凭借深厚的法学...More>>