二手房屋的买卖程序是怎样的

二手房屋的买卖程序是怎样的
  
  消费者应首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位等，然后依照以下步骤进行交易：
  
  （一）了解和寻找房源
  
  了解和寻找房源有以下几种途径：
  
  1、通过亲朋介绍;
  
  2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找;
  
  3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。
  
  第一种方法的信息面较窄，成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂，必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，因经纪公司代理后要收取一定的代理佣金，所以购房成本会增加。
  
  （二）实地看房
  
  选择好目标房源后，需要亲自到现场查看。专家提醒您：一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。
  
  （三）协商和签约
  
  确定要购买的房屋后，就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
  
  行内人士提醒置业者，在合同中应根据买卖双方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签订居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
  
  在签订合同之后，便是评估期，在评估期期间，可同步申请办理银行按揭贷款。行内人士介绍，这时提到的评估期，是指缴税时依据的房价评估。在申请办理银行按揭贷款时，银行还会对交易房产进行评估，以衡定可放贷金额。
  
  在银行确定放贷金额并与买方签订合同之后，购房者根据评估公司出具的评估房价缴纳相应的税费，缴税后，买方和房主到房管所办理过户事宜，并办理房产证。领证后，到银行办理抵押登记，抵押完毕后银行接收资料录入及发放按揭贷款。
  
  （四）产权交易
  
  签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
  
  二手交易提供以下资料：
  
  1.《房地产权证》或《房屋所有权证》、[《土地使用证》(已变更为购买方的)]。
  
  2.买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人(即未年满18周岁)，可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。
  
  3.共同共有的房地产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。
  
  4.如房地产是出租的，须提交租赁合约、及承租人对房屋买卖的征询意见书。
  
  5.租地建房的房产转让时，先变更土地后房屋转让。
  
  6.继承、赠与、交换、裁决的房屋须提交公证书或人民法院的裁决书、协作执行通知书等。
  
  7.法院委托拍卖的房地产，须提交拍卖委托书、拍卖机构拍卖资格证书及营业执照、法人代表证明书、拍卖确认书和拍卖行发票等。
  
  8.企事业单位、集体单位转让、受让房产须提交营业执照、法定代表人证明书、法人代表身份证明或委托书，及被委托人合法的身份证明，主管单位或国有资产管理部门批准书面证明(批文内容须注明批准卖出、买入的房屋详细地址);属三资企业的还须提交董事会成员名单及董事会的书面决议书(经公证)。
  
  9.有限责任公司、股份制单位，须提交董事会成员名单、董事会决议(决议内容须注明同意买入、卖出的房屋详细地址)、营业执照或注册登记证明、授权委托书、董事长及被委托人合法的身份证明。
  
  10.企事业单位购买私人的房屋须提交其行政主管部门的批文。
  
  11.房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理(公证委托)。侨居外国的，委托书须经我国驻该国领使馆认证，没有领使馆的须经我国有领使馆的第三国认证。港、澳、台的委托书，须经我国政府委托的律师或机构认证(申请人提交的证件是外文，均需一并提交经公证机关翻译的中文译本原件)，亦可以到当地房产交易所办理委托。委托人亦可以委托购买方。
  
  在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下，房管所受理办证申请，受理后30个工作日内出证。
  
  目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。
  
  购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
  
  （五）办理贷款手续
  
  二、二手房屋买卖交易流程之出售
  
  （一）选择销售方式
  
  1、自行寻找买方销售
  
  2、委托房地产经纪公司代理销售
  
  如果选择第一种方式，必须完全熟悉整个交易流程，并能确保交易安全。此种方法，避免了经纪公司的代理成本，使销售过程全部在自己的掌握中;第二种方式，省时、省力、安全，只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议，所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将收取一定的代理佣金，所以，会增加交易成本。
  
  （二）发布出售信息
  
  如果选择自行销售，可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。过程中可能会接到较多的询问电话，影响正常生活和工作。所以，如何登记联系方式至关重要。如果选择了经纪公司代理出售，经纪公司将代理发布出售信息。
  
  （三）协商和签约
  
  当有客户决定购买房屋后，就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据与买方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
  
  （四）产权交易
  
  签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;买方按照合同规定的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
  
  目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。
  
  购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
  
  二手房买卖的程序大体上是比较清晰的，具体差异受到是否需要办理贷款、卖家是否有按揭需要还清、房屋中的户口是否易于迁走等个性化的问题影响。交易选择正规中介平台可以帮助避免风险。
  
  
  
  
  
  
  
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@姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案件、民事案件和行政案件，其凭借深厚的法学...More>>