什么样的房屋合同无效？

什么样的房屋合同无效？
  
  一、什么样的房屋合同无效?
  
  无效房屋合同的情形具体如下：
  
  (一)非房屋产权人出卖该房屋
  
  有的房屋出卖人并不是房屋的产权人，而是出卖了他人的房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。这种情况法律上称为无权处分。
  
  (二)出卖共有房屋未经其他共有人同意
  
  1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋;
  
  2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有;
  
  3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋;
  
  4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。
  
  共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
  
  与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同
  
  无民事行为能力人：不满十周岁的未成年人;不能辨认自己行为的精神病。
  
  限制民事行为能力人：年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。
  
  上述人进行房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，独立签订房屋买卖合同属无效合同。
  
  (三)侵犯承租人优先购买权，合同无效
  
  出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件(房价、交付期限和方式)下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
  
  司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋
  
  被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
  
  以欺诈、胁迫、乘人之危、损害集体利益为手段或结果的房屋买卖合同无效
  
  (四)未签订正式的书面合同
  
  当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
  
  二、二手房买卖合同无效怎么办?
  
  合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理：
  
  (一)返还财产。
  
  返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。可以是一方返还，也可以是双方互相返还。当事人依据无效合同取得的房屋，应返还对方;若房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
  
  (二)赔偿损失。
  
  没有过错的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的，按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。
  
  对于不具有房屋处分权等情形下签署的房屋租赁、买卖合同是无效的，故此在签署房屋类型的合同之前，可以要求对方出具房产证等相关材料。任何签署合同的主体，在发现该合同不具有司法效力之后，若是能证明该合同无效，就可以停止履行该合同之中的义务。
  
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@姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案件、民事案件和行政案件，其凭借深厚的法学...More>>