开发商一房多卖构成犯罪吗？

开发商一房多卖构成犯罪吗？
  
  一、开发商一房多卖构成犯罪吗
  
  在司法实务当中，“一房多卖”是一种并不少见的行为，尤其是在房价快速上涨的时候，我们遇到过很多卖方违约或者一房二卖甚至多卖的情况。这种情况下，违约方将多收的一份钱退回，再支付违约金，事情就可以得到妥善的处理，但是有时候，一房二卖是有可能触犯刑法要坐牢的，因为这一行为是有可能涉嫌合同诈骗罪。
  
  一房二卖的情况比较多，但不是所有情况下的一房二卖都会追究刑事责任。能够构成犯罪的前提是，房主在二卖房屋时，对他人的购房款产生了非法占有的目的。
  
  如果房主只是因为房价上涨，不想再按照之前的合同出售房屋，于是赶紧把房子卖给另一方并抓紧过户。这种情况下，只要卖方不想要侵吞收到手里的购房款，主动将购房款退回，并支付违约金，那么其卖房的主观目的是为了避免因房价上涨导致的房屋贱卖的损失，并不是为了非法占有他人购房款，那么这种行为就仅仅是民事上的欺诈或者说是违约行为。没有非法占有的目的，就不会构成犯罪被追究刑事责任的。
  
  刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
  
  “一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。
  
  因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。
  
  构罪形式：
  
  1、出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的;
  
  2、出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的;
  
  3、出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的;
  
  4、出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的;
  
  5、出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的。
  
  二、　以下情形不属于犯罪
  
  下列“一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：
  
  1、出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的;
  
  2、出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的;
  
  3、名为房屋买卖，实为以房抵债的。
  
  其实一房二卖大多数时候都是属于民事上的欺诈行为或者违约行为，只有少部分一开始就具有非法占有目的的，那么才有可能构成犯罪，其中有很大可能会按照合同诈骗罪来对待助理。在认定是否构成犯罪的时候，一般要考虑三个因素，出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。
  
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@姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案件、民事案件和行政案件，其凭借深厚的法学...More>>