一、如何规避买卖不破租赁中的买卖陷阱?

一、如何规避买卖不破租赁中的买卖陷阱?1、要注意的就是必须去相关房管部门查清房屋的目前状况，是否被抵押或是否有债务，如果买家看中的是学区房，也要注意是否已有小孩挂靠;2、要注意的就是在签订合同时，一定要审查清楚，严格按照程序办事;3、关于房屋是否已被出租，如果原房主与租客未进行公证或登记，那么以防万一，在与原房主签订合同时，可添加一个相关的补充合同或补充条款，用来进行救济。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。二、哪些情况不得适用买卖不破租赁原则?1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。综上所述，人们在购买二手房的时候，需要避免一房多卖及存在买卖不破租赁等情况，买方应该事先对房屋情况进行详细调查，弄清是否存在租赁关系，可以通过和卖方签订补充协议的方式，要求卖方先接解除租赁合同再出售，防止拿到房子后不能及时回收。
  
  
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@姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案件、民事案件和行政案件，其凭借深厚的法学...More>>