什么是房屋产权置换?

什么是房屋产权置换?
  
  房屋产权置换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋的产权，与被拆迁房屋进行产权置换，并按被拆迁房屋的评估价，和置换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋，对被拆迁人进行妥善安置。
  
  房屋产权置换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权置换的方法。产权置换一般分为原地回迁和异地安置。
  
  二、房屋产权置换需注意事项
  
  1、产权置换时，置换房屋的面积
  
  在商品房价格普涨的今天，置换房屋的面积，对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求置换房屋的面积达到国家规定的标准;二是置换房屋的面积，原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。当前一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口，在产权置换时，按被拆迁房屋的价值来确定终还房的面积，实际上是变相剥夺被拆迁人的合法权益，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。
  
  2、原地还房
  
  不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。原地，应当就是被拆迁房屋的原址。实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位，以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，终给被拆迁人造成无法弥补的损失。根据相关规定，只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三种情形以外，原地还房均应在被拆迁房屋原址还房。
  
  3、产权置换协议
  
  根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来讲，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定，因此，选择产权置换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确置换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。现实生活中，我们注意到一些拆迁人提供的产权置换的协议名称五花八门，其中有一种叫着《商品房置换合同》。表面上看，协议的内容都是产权置换，但是协议形式不同，所获得的保障程度也是不同的。
  
  4、征收补偿款是否要纳税
  
  对被征收人按照国家有关城镇房屋征收管理办法规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。对征收居民因征收重新购置住房的，对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税，成交价格超过征收补偿款的，对超过部分征收契税。
  
  5、房屋产权置换的地段选择
  
  产权置换房屋的地段有两种情形：一是改建地段，一是就近地段。产权置换房屋的地段，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。由于城市建设必须符合城市规划，能否实现就近地段置换受城市规划的制约。如被征收的房屋虽然是住宅，但按照规划该建设用地及附近不得再建住宅的，则原房屋使用人就不能强行要求有原有地段进行置换。
  
  6、产权置换房屋市场价值的确定
  
  除政府对用于产权置换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权置换房屋的市场价值。
  
  7、产权置换房屋的质量问题
  
  如果用于产权置换的房屋没有通过质量验收，则不能安排居民居住。征收部门应承担的义务等同于房屋出售人的义务。在房屋买卖合同中，因房屋主体结构质量经检验属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。给付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者找他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
  
  8、产权置换房屋交付前房屋征收部门的义务
  
  因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权置换的，产权置换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转房。提供周转房的，待产权置换房屋交付后，被征收人再迁入产权置换房屋内居住，并将周转用房腾退给征收部门。
  
  9、能不能坚持要求进行房屋产权置换
  
  一般来说，房屋征收被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权置换。但以房屋产权置换的前提是征收部门与被征收人协商一致签订安置补偿协议，即征收单位同意房屋补偿，双方达成合意，不违背法律规定，可以用房屋进行补偿。但如果一方完全没有考虑用房屋产权置换的方式，双方不能就房屋补偿达成一致意见，则另一方不能强制要求进行房屋产权置换。
  
  实践中往往会出现拆迁人员隐瞒主要事实恶意损害拆迁户的利益，给拆迁户造成巨大的经济损失。所以，房屋产权置换虽然是一种补偿行为，但是如果运用不当就会变成伤害行为。
  
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@姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案件、民事案件和行政案件，其凭借深厚的法学...More>>