新土地法中土地使用权在谁的手

随着近年来，我国经济高速的发展，在很多硬件建设上，都需要足够多的土地进行有效使用。而房产这些年的兴起，所占用的土地量也在逐渐增加。很多的土地开发商对于土地的使用权不是很清楚，那么在新土地法出来后，土地使用权在谁的手呢。
  土地使用权在谁的手?转让权在土地使用权人手里，转让时需要获得抵押权人的书面同意才能转让，转让后首先清偿抵押权人的相应债务，剩余利益归土地使用权人，抵押权人有优先受让权。土地使用权出资是公司非货币资本构成的一个重要组成部分，但当土地使用权出资内容不完整时则其出资权能将存在重大差异。因此，厘清土地使用权的出资权能对界别公司法人财产权及完善不动产登记与管理制度具有重大意义。土地使用权是极其重要的不动产物权。根据物权法规定，该类不动产用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等形态。土地使用权的流转方式较多，在实务中包括转让、抵押、租赁及投资等。因此，土地使用权本身具有资本属性，研究其出资权能具有重要的司法实务价值。最高法院三次出台关于公司法的“解释”，尤以2011年2月16日起施行的公司法《解释(三)》之内容最为前沿，涵盖了诸如隐名投资、善意取得、股权投资、非货币出资等诸多疑难法律问题的解决机制，公司出资法律制度规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。实践中，以土地使用权作为对公司投资内容的类型一般包括以下几种：一是投资者将其土地使用权全部权能均投入公司，并将土地权利主体在法律上转移登记为公司，从而使该土地资本转化为公司的法人财产。此后，该土地权利构成中的场地使用权、投资开发权、经营收益权、土地资产处分权、土地增值收益权等实体性权能在公司存续期间均由公司享有。此类情形下的出资者不再保留其原土地使用权中的任何一项权能。根据对价原则，出资者将根据章程的授权在公司中取得一定比例的股权。在涉及公司清算时，土地资产将被纳入公司清算财产的范畴。上述情形中，如果投资者违反出资约定而未履行土地使用权转移登记的，则公司可以援引公司法《解释(三)》第十条之规定涉诉，即出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，有权诉请法院责令出资义务人在判决指定的合理期间内办理权属变更手续。二是出资者仅以土地使用权中的“场地使用权”权能进行出资。“场地使用权”是土地使用权中可分离出来的一种土地实际使用类型，类似于土地(场地)租赁权。取得场地使用权的公司只享有对某宗土地的事实使用权即占有权而不享有其他处分权能。其中所蕴含的投资开发权、经营收益权、土地资产处分权、土地增值收益权等权能均仍由原出资者保留，即除了场地使用权外该宗土地使用权的其他权能并非公司法人财产权的构成部分。与场地租赁权类似的是以某种“用益权”作为投资内容的出资形态。其特征是，被出资公司可直接使用该实物但该物却并非公司法人财产权的构成内容。例如，在融资租赁形态下的设备出资即属此类情形。此时，投资者在表象上似乎以“租赁物”作为出资形态，但实际上是在以支付租金的方式进行现金投资，此时不能将租赁权投资等同于动产投资，故并不存在投资人与公司之间关于物权权属变更的问题。同时，融资租赁设备向公司进行的“交付”亦不构成动产物权的转移问题，该类出资物并非公司法人财产权的构成内容，不得在清算时将融资租赁物纳入公司清算资产范畴，但当事人另有约定的除外。三是在中外合资企业中，以合资企业名义向企业所在地政府申请用地。即对开办合资企业所需的场地，由合营企业向所在地的市(县)级土地主管部门提出申请，经审查批准后通过签订合同取得场地使用权。可见，此类用地性质实际上是向政府“租赁”土地，故其实体权利内容与前述第二种用地权利类似，此时的土地使用权权能中除场地使用权外，其他权能均非企业法人财产权的构成内容。当然，如果合资企业取得了完整意义上的宗地使用权的，则该宗土地使用权的全部权能均属于合资企业的法人财产权。实务中，出资者之间约定的土地出资权能仅包括场地使用权时，则当该宗出资土地被征收后公司并不享有土地征收行为所产生的补偿受益权。尤其在中外合资企业中，由于中方因该地权投资而享有股权的对价实际上是土地租金，这在合资企业法律制度中有着明确规定，即合营企业所需的场地使用权，已为中国合营者所拥有的，中国合营者可以将其作为对合营企业的出资，其作价金额应当与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。此时，中方所出资的土地使用权并不是合资企业法人财产权的构成内容，亦不存在权属转移登记的问题，在清算时亦不得将该土地资产作为合资企业的清算财产而对外承担民事责任。毫无疑问，外方投者在清算时不得享有土地增值权益。四是由政府无偿向企业提供场地使用权。“零租金”用地方式的性质仍然是土地租赁，土地使用权依然不能成为企业法人财产权的构成内容。诸如以国土整治、环境治理、特色农业开发等名义由政府提供的无偿用地都存在前述性质。但应注意此种用地类型的合法性问题，由于一些地方政府在“招商引资”的名义下出台了诸多地方性政策，不恰当地给予投资者或外商一些“特别优惠”，其中即包括无偿提供土地等情形。在国土资源执法监督中，必须纠正错误的土地流转行为。公司法《解释(三)》第八条规定，出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担;逾期未办理或者未解除的，法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。该项司法解释的价值在于，当股东的出资内容系完整的土地使用权时，则应当通过办理土地使用权转移登记或解除权利负担的方式来作为其完整履行了出资义务的法定标准。显然，只有本文所述第一类土地出资形态才存在适用前述规定的法律空间。相反，如以后三类以土地使用权之部分权能出资的，则并不能直接适用强制转移登记的规定，故在司法实践中不得对公司法《解释(三)》第八条进行扩大化适用。在土地使用权出资权能的界别中，重在审查房屋、土地使用权出资时其所约定的出资内容是否包括该类权利的全部法律权能。否则，在公司解散时涉及的房地产权利将要被原出资者“回收”，而不得将之纳入清算财产或对外承担民事责任的责任财产范畴。可以知道在土地使用权的归属问题上，基本上取决于土地出资人。在土地开发商进行土地购买时，土地使用权就归属于出资购买方。但真正使用时，仍然需要按照相关法律进行开发使用，其性质相当于从政府“租赁”。
  
  
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@姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案件、民事案件和行政案件，其凭借深厚的法学...More>>