购买二手房的法律风险有哪些？

虽然二手房比新房的价格要便宜一些，近年来也受到了人们的追捧。虽然不管是购买怎样的房产都会产生一定的法律风险，但购买二手房的法律风险显然与购买其他房产的风险不同。那到底购买二手房的法律风险有哪些呢？我们整理了相关资料，将在下文中进行具体了解。
  一、购买二手房的法律风险有哪些？
  
  1、关于夫妻共有财产
  如果所购房产为夫妻共同财产，那么在购买房屋时应有共有人的授权，房屋须经共同共有人同意方可出售，否则，可能导致购房合同无效。实践中部分共同共有人不出面，也不出具书面授权，仅卖方自己口头称共有人同意出售，类似情形建议购房人最好不要相信，往往此类房屋在房价上涨时出售人会以共有人不同意出售而主张买卖合同无效，届时，购房人将遭受巨大的经济损失。
  2、关于房屋承租人
  购房前买受人应确认所购房屋是否已经出租，如果房屋已出租，需要卖方向承租人确认租户是否有购房意向，如果没有经过确认，有可能所购房屋会侵害承租人的优先购买权。遇到过房价上涨后，出售人与房屋承租人串通一气，让承租人以优先购买权受侵害为由提起诉讼，以达到收回房屋的目的。
  3、关于房屋贷款
  中介公司为了达到收取房屋中介费的目的，事先不告知买方合同中可能存在的问题，比如房屋买卖合同中约定“贷款如果因为利率等问题办不下来，直至办下来为止”，这样便会导致贷款无限期拖延下去，在购房时应在补充协议中约定贷款次数，中介费返还等事项，以便防止日后出现贷款办不下来，中介费也不退还。
  4、关于中介费
  中介公司在居间介绍房屋买卖过程中，会收取各种费用，实践中，往往中介称所收的费用包括所有的费用，但当真正签订了房屋买卖合同之后，中介又会以各种名目来收取费用，客户发现被骗时可能为时已晚。
  5、关于房屋抵押
  购房者在购房前应首先要求出售人出示房产证，以便核实出售人是否为房屋的所有权人，同时查验所购房屋是否已设定抵押，如果系设定抵押的房屋，结合多年实践经验笔者建议，购房人可约定与出售人及中介三方共同去指定银行办理还款解押手续，以保证专款专用，防止出售人将首付款挪作他用，迟迟不解押。
  6、关于购房定金
  在购房之初，买方均会向卖方支付一部分定金，以保证合同的履行，如果买方无故解除合同，那么卖方所收定金则不予返还;如果卖方无故解除合同那么定金应双倍返还，这就是“定金罚则”的规定。但是，实践中，往往会出现一些情况，并非买卖双方违约，比如说笔者就遇到过非因买方原因贷款办不下来，买方要求返还定金，卖方拒不返还，无期限拖延，或者是双方在签订房屋买卖合同时，买卖双方针对合同的条款未达成一致，最终双方未签订房屋买卖合同，而卖方拒绝返还定金。
  二、如何防范二手房买卖风险
  
  1、预留房价款做防备
  由于房屋暂时不能过户，买房人无法向银行贷款，二手房一般都是分期付款，因此买房人应特别注意留下一定比例的尾款，最好预留20%左右，等到办理产权过户后再全部支付给卖方，这样做不仅缓解了买方的资金压力，而且也起到防止卖方违约的作用。
  2、房款支付时间要明确
  所谓房款支付的时间，是指买卖双方要对房屋的交房时间、办证时间、每期付款时间。这些时间，在合同中双方要作明确具体的约定，并约定相应的迟缓违约金，以敦促双方及时办理相关手续。
  3、合同解除条件要约定
  由于二手房买卖时间跨度长，过户时间相对晚，在此期间可能会出现各种各样难以预料的新情况、新问题，因此导致一方反悔、违约的可能性很多。尤其是卖房人“一房两卖”或“以房再作抵押”的违法行为也会时有发生。对此，对于合同违约、解除等条件应该做明确的约定，并且约定高额的违约金，以防止任意撕毁合同情形的发生。
  4、证件留存至关重要
  为了防止卖房人“一房多卖”，然后“无影无踪”消失，买卖双方最好协商，在买房人支付一定的房款后，房产证以及发票由买房人留存，或放在公正的第三者处留存。
  5、支付贷款要留证据
  在二手房买卖过程中，有的双方约定由买方以卖方的名义为卖方偿还银行贷款，作为买方的房价款支付方式是可行的。但作为买方就要特别注意，到银行每次为卖方交纳贷款时，一定要留好银行出具的有关收到证据，并保存好，防止出现“卖方赖帐”的现象。
  6、拿到钥匙事居住
  在不过户的情况下购房，购房者最好要拿到钥匙形成事实居住。这样房东即使想“一房两卖”，往往因为无法通过看房这一关而不能得逞。另外，形成事实居住之后，即使在未过户的情况卖方反悔，法院在审理时一般支持根据买卖合同已占有、使用该房产的买方，认定买卖有效，令其补办过户手续。在实际购买二手房的时候不仅有法律风险需要注意、防范，其中也有一些需要当事人格外注意的事项，若不加以小心，则在这些地方就有可能损害到当事人的合法权益。具体该如何防范购买二手房的法律风险，这方面的内容我们也一并在上文中做出了介绍，希望可以为你提供一些帮助。
  
  
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@姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案件、民事案件和行政案件，其凭借深厚的法学...More>>