烂尾楼土地使用年限怎么计算？

烂尾楼土地使用年限怎么计算？
  
  您都知道，每栋建设物所在的土地都是有年限的，大概在70-40年之间，但是如果是烂尾楼的话，会因为各种的原因使这个建设楼的所拥有的土地使用年限有所减少，那么烂尾楼土地使用年限会比正常的建设楼有什么不同呢？接下来由我们给您准备了以下资料。
  
  一、土地使用年限
  
  土地使用年限：住宅为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。
  
  工业用地50年
  
  教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年
  
  商业、旅游、娱乐用地40年
  
  综合或者其他用地50年。
  
  1、土地使用年限最高70年
  
  据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
  
  住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；
  
  工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；
  
  教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；
  
  商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；
  
  综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
  
  2、土地使用年限期满可自动续期
  
  根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
  
  据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。（江门日报 傅学超）
  
  3、土地使用年限缩水的原因多
  
  对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。
  
  房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。
  
  还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。
  
  此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。
  
  二、土地使用权年期修正
  
  1．实质
  
  土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
  
  2．修正方法
  
  (1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：
  
  K=[1-1/(1 r)m ]/[1-1/（1 r）n]
  
  式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；
  
  r——土地还原率；
  
  m——待估宗地的使用权年期；
  
  n——比较案例的使用权年期。
  
  (2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：
  
  年期修正后地价=比较案例价格×K
  
  可以看出，在现时代，土地所留存的时间越长，土地的价格也就越来越昂贵，即使是烂尾楼也一样，但也有个别“缩水”的例子。而每个不同使用方式的土地，都有不同的使用年限，一旦使用年限期满，就会自动的进行续期。
  
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@姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案件、民事案件和行政案件，其凭借深厚的法学...More>>