一、买卖不破租赁与拍卖之间存在关系吗?

  一、买卖不破租赁与拍卖之间存在关系吗?
  
  即将拍卖的房屋并不会受到买卖不破租赁法律的保护，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”
  
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  二、拍卖程序有无瑕疵
  
  根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定：拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。
  
  第二十七条规定：委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。
  
  第三十五条规定：竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。
  
  第六十一条规定：拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。
  
  据此可知，如果拍卖机构未向竞买人履行标的物瑕疵告知义务，或义务履行不完全，因此造成买受人利益损失的，拍卖机构应当依法承担赔偿责任。具体到本案，如果拍卖机构未告知拍卖标的上存在租赁关系等权利瑕疵，或告知不完全，则丙公司有权向拍卖机构主张赔偿。
  
  三、从租赁合同内容及相关法律考虑丙公司单方解除合同的可行性。
  
  根据当事人介绍，该合同条款较少，违约责任约定不详尽，且未规定当事人解除合同的约定情形，故依据合同可能难以达到单方解除合同的目的，而且有可能面临巨额的违约金赔偿。故可以依照法律、规章等赋予的法定解除权通过创造条件从而达到该目的。
  
  《城市房屋租赁管理办法》第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿;
  
  (一)将承租的房屋擅自转租的;
  
  (二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
  
  (三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
  
  (四)拖欠租金累计六个月以上的;
  
  (五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
  
  (六)租用承租房屋进行违法活动的;
  
  (七)故意损坏承租房屋的;
  
  (八)法律、法规规定其他可以收回的。
  
  《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  
  (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  
  (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
  
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  
  (五)法律规定的其他情形。
  
  第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
  
  第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求
  
  承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
  
  对于在租赁之前就已经办理了抵押手续的房屋，一旦抵押期限届满，房屋所有人并不能偿还借款等，此时该租赁房屋就有可能会被法院拍卖。根据买卖不破租赁的例外情形可以知道，对于此类即将被拍卖的房屋，承租人的权益并不在法院的考虑范围之内。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>