按揭购买商品房的程序是怎样的

  按揭购买商品房的程序是怎样的
  
  商品房是相对于二手房来说的，在房产交易市场中，商品房的价格远远高出二手房许多，因此，有不少人在负担不起商品房的价格时会选择通过银行按揭的方式来买房。那么，按揭购买商品房的程序是怎样的？要是你不清楚的话，请跟随我们一起在下文中进行了解。
  
  一、按揭购买商品房的程序是怎样的
  
  商品房按揭贷款的程序主要体现在《个人住房贷款管理办法》第6条规定之中，结合实物操作来看，主要有以下几个步骤：
  
  1、购房者同开发商签订购房合同并支付不低于20%首付款。
  
  2、具备按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请，提供真实的个人资料。这里提醒您，购买期房时，金融机构主要是各商业银行的分理处或者营业部，并且申请人对金融机构并不具有选择的可能，一般都要向与出卖人有特定业务关系的金融机构申请。
  
  3、经办的金融机构对申请人的贷款条件进行审查核实，决定是否法房按揭贷款。
  
  4、借款人与贷款人签订按揭贷款合同，借款人如果选择自动划款方式还款，应当在银行开立还款账户申领储蓄卡。
  
  5、办理担保、保证或者保险手续。
  
  6、贷款人接受借款人委托，依照其指令将按揭贷款划入出开发商账户。
  
  按揭是一种担保方式，是指商品房预售合同中的买受人在支付部分购房款后，将其与房屋出卖人签订的《商品房预售合同》中所拥有的对商品房的期待权作为贷款的抵押物抵押给银行，同时，商品房的出卖方作为贷款担保人，如果房屋买受人未能依约定履行还本付息的义务，银行即可取得买受人在《商品房预售合同》中的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。
  
  通过按揭贷款的内容我们可以看出，办理按揭贷款的当事人有三方，银行是按揭权人、购房者为按揭人，开发商称为担保人。预售商品房按揭是一种法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续。
  
  二、按揭购买商品房要注意什么
  
  按揭购房主要需要注意6个方面的问题：
  
  1、申请贷款额度要量力而行
  
  在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
  
  2、办按揭要选择好贷款银行
  
  银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。如工行上海分行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。
  
  3、要选定最适合自己的还款方式
  
  目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额还款方式和等额本金还款方式。
  
  (1)采用等额还款还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多;
  
  (2)采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。
  
  借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。
  
  4、向银行提供资料要真实
  
  应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的贷款申请。
  
  5、提供本人住址要准确、及时
  
  提供准确的联系地址方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。
  
  提示：当您搬入新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。以免造成一些不必要的麻烦。
  
  6、每月要按时还款避免罚息
  
  每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
  
  在购买商品房的过程中，购房者不要轻信开发商而草率签了购房合同。否则，一旦向银行申请的购房按揭贷款未被审批，将会给购房者带来不少的麻烦。实践中，如果您决定按揭购买商品房，就仔细签订购房合同，交纳购房定金。在此过程中，如果您有任何问题，都可以向房产律师咨询，以避免遭受无谓的损失。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>